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[期刊論文] 歷史建物再利用 - 一種特殊物業管理

作者: 王淑宜

(發表於2014年8月台灣物流雜誌)

引用: 王淑宜. (2014). 歷史建物再利用--一種特殊物業管理. 台灣物業, 2, 74-79.

廣泛來說,凡是不動產的營運、控制與監督都在物業管理的範疇。物業包括不同型態的房產、地產,但講到建物時,多數都是指建物使用型態區分,如商店、商業、住宅、工業、…等。一般而言,建物類物業管理除了確保使用者的基本營運需求,維持建築物的使用壽命外,更重要的是藉由好的維護管理,增加建物的價值。在歐美地區,物業管理的概念已經被廣泛地運用在古蹟與歷史建物管理,但由於此類物業獨特的文化歷史價值,在管理維護上必須加入更多的管理細節與專業參與,換句話說,維護這類型建物的真實性,永續傳承後代,是此類物業的最大區隔性,因此,常被歸類在「特殊物業管理」。

任何建築在建造之初,都是物業管理的範圍。一旦該建物因為建築本身的時代意義,或該建物使用者的歷史重要性,被指定為古蹟或歷史建築後,即被視為文化遺產、人類智慧結晶,並被歸列在文化資源管理的範疇,從單一美學的欣賞角度保存、保護它,從歷史保存與教育解說的立場管理它。管理的目的是確保它的真實性與永續性,工作內容則專注在建物本身文化價值的指認、解說、維護與保存,即使引入再利用的可能性,亦一直圍繞在博物館類(包括建築體本身與展示主題)議題。台灣過去數十年來的保存與管理工作多由官方編列預算、主導與執行,龐大的修護、維護、管理的財務與人力支援,往往是政府管理單位的沉重負擔,再利用的方式也流於形式化或缺乏多樣性。

自從2000年文化資產法增列歷史建築登錄以來,台灣各縣市文化局處開始指定管轄區內的歷史建物,全台歷史建物的數量逐年增加,以台北市而言,截至2013年為止,共增列歷史建築182處。由於政府財政、人力分配不足,登錄後無瑕管理維護、問題頻頻的歷史建築,全台到處可見。近幾年來,開始有縣市政府文化局配合非營利組織或學術單位推出老房子/舊建築文化運動,使得歷史建築再利用的議題再度浮上檯面,成為建築界、藝術界、文創業的新話題。面對數量遽增的歷史建築,文資指定已經不足以保證該建物的永續性,相反地,正視它文化意義與社會價值,以及潛在經濟價值(容積移轉的經濟價值不在此次討論範圍內),維持歷史建物適性持續使用才是保護歷史建物的最有效方法。然而,民間經營團隊參與歷史建築修護與再利用,確實為歷史建築的未來創造一個新視野,但也為歷史建築再利用的管理與維護帶來新挑戰。

歷史建築/歷史街區再發展利用儼然是全球市中心區面臨土地與發展受限時的另一種選擇,將歷史建築納入特殊物業管理的方式有很多種,包括官方設專職單位統籌管理,如雪梨的岩石歷史區(The Rocks);由物產管理公司統籌開發與管理,如紐約的南街海港歷史區(South Street Seaport);由街區委員會成立內部管理單位,如丹佛的賴瑞瑪街區(Larimer Square)、波士頓的芬紐市政廳街區(Faneuil Hall);契約式公私合作,奧克蘭的布利托瑪(Britomart)等,這類物業管理成功的關鍵,除了提出市場行銷策略、確保建物正常運作外,最重要的目標是盡到保護歷史特殊性的任務,確保其永續性,關鍵在於執行者提供承租者的專業協助,與承租者對歷史建築的了解程度。位在澳洲雪梨市的岩石歷史街區 (the Rocks) 就是個好案例。

岩石歷史街區位在澳洲雪梨市中心的北側,隔雪梨灣與雪梨歌劇遙遙相對,是1788年歐洲移民的最早上岸地點。由於發展區域移轉,岩石區逐漸成為貧民區。1960年代雪梨港再發展局(Sydney Cove Redevelopment Authority)開始岩石區的更新計畫,預計將岩石區發展為辦公、零售、大型旅館、高低層主宅,僅保留九棟歷史建築。此舉引發多個非營利單位的關懷,擔心「老雪梨」即將全部消失。經歷社區居民、歷史保護團體的抗爭、溝通、協調,再發展局於1982年提出新計畫,將面積約0.2平方公里的岩石區劃為歷史街區,其意義在於保存跨越18、19、20世紀的城市發展織理,成為澳洲30年來最具野心的保存計畫。

由於雪梨市政府在60年代計畫之初即開始徵用土地,是岩石歷史街區多數土地與建物的所有人。1999年成立獨立發展單位–雪梨港前灘管理局(Sydney Harbour Foreshore Authority)管理與發展區內土地與歷史建物,由政府逐年編列修護預算,不同於美國各類開發商主導的再發展計畫。除了保護、強化此區的文化歷史遺產外,前灘管理局最大的任務是平衡當地社區、觀光與商業發展,使歷史區的營運達到收益與社會責任雙贏的效果,換句話說,管理局所面對最現實、亦最棘手的挑戰是如何充分利用區內土地與歷史建物的經濟與文化價值,確保該地區的生命活力,提供1300萬到訪人潮的不同體驗,並且達到財務收支平衡。

岩石歷史區內共有93棟歷史建物,以租約的方式提供適當商業與零售業再利用。岩石歷史區物業管理成功的關鍵,除了慎選適合岩石區發展目標的零售商業型態與商業計畫外,先決條件是釋出歷史建築再利用前的預備工作,以及租賃過程中的專業協助。管理局內設有不同的專責單位,在不同租約執行時期,提供承租戶各式專業協助,確保再利用計畫的適當性,空間規劃符合文資規定,空間設計合乎各類建築法規,最後定期檢視承租戶的營運狀態,每個步驟都以避免歷史建物受到不可恢復性破壞為目標。

區內商業與零售空間的招商是由仲量聯行(Jones Lang LaSalle)根據前灘管理局所訂定的岩石區零售空間出租說明(the Rocks Retail Leasing Direction)與租約到期處理規定(the Lease Expiry Policy)執行租賃談判。潛在承租戶必須根據欲承租歷史建築提出商業計畫、市場計畫、空間使用適性計畫等,由仲量聯行評定後推薦給前灘管理局,最後由管理局審議委員會審核決議。整個承租過程必須經過嚴謹的六大步驟: 簽約準備、設計構想、提送設計構想、文資影響評估審議、裝修與進駐、營業後監測。過程中仲量聯行扮演的是協助雙方溝通協調的角色,前灘管理局則在每個階段提出相關專業協助。由於歷史建築具有文化資產身分,為避免歷史建築在修護與再利用時,遭到任何不可逆破壞,物業管理單位必須具有嚴謹的專業能力,才能提供正確的協助。

歷史建築物業管理的特殊性在於文資特質,是歷史建築物業管理與一般物業管理的最大不同處。岩石歷史區內的歷史建築再利用必須合乎布拉憲章(the Burra Charter)與岩石區歷史襲產管理計畫(the Rocks Heritage Management Plan)的精神與規定,為了讓管理者與使用者對歷史建築有深入的了解,前灘管理局更針對每一棟歷史建築做了詳盡的保存管理計畫(Conservation Management Plan),希望讓所有參與單位全面了解該歷史建築的過去與現況。這份完備的保存管理計畫成為再利用計畫的前提,提供潛在承租者思考商業內容可行性、空間使用計畫、設計構想、永續計畫的基礎,同時,是委員會審查潛在商業計畫時的判定參考。保存管理計畫的內容包括了該歷史建物的歷史背景、各時期的使用、歷年增修、每個空間與各個元素的文資價值評定、保存策略與使用程度建議、…等。當保存管理計畫越詳細時,才能讓潛在承租者所雇用的建築師、設計師在進行規劃、設計、修繕時提出適當的計畫。

台灣歷史建築的數量自從2000年以來逐年增加,且持續增加中,引入民間團體共同發展、維護、管理是勢在必行。2012年起公私部門、研究單位、非營利團體紛紛關注歷史建築的未來,例如台北市的老房子文化運動、台南市的老屋欣力與歷史老屋輔導培力計畫、台中市的中區再生基地、…等,以各種媒合的方式達到老建築保護與再利用的目的。其中台北市文化局老房子文化運動是由公部門主導,依照政府採購法,將文資法指定的歷史建築提供民間經營團隊參與的機會,以文化創意產業發展法中所列產業為主要使用。縣市政府文化局引入民間力量修護歷史建築的策略固然是個極有遠見想法,然而,預備工作似乎顯的倉促,尤其是每棟建築毀損狀況的清點與修護計畫建議,略顯草率。雖然依據目前的規定,以及歷史建築再利用趨勢,多數再利用的使用型態仍侷限在文化創意產業、輕型咖啡餐飲,但若是沒有完善的修護指導計畫,承租者在不知情的狀況下,可能造成不可逆的修護結果。加上若承租者對於該歷史建築的歷史不甚了解,文創使用、咖啡廳等同質性的使用,可能降低該歷史建築的文化價值。

由於歷史建築再利用與經營管理工作的細節決定該歷史建築日後的文資價值,每個步驟都具有專業性,且需要多個專業領域的參與,許多細節無法完全倚賴數次計畫審議,對文化局亦是嚴重工作負擔。台灣的物業管理從最早的廠辦管理,發展到公寓大廈管理、購物中心管理,甚至物業相關的環境管理維護,商業與生活支援服務等,物業管理在台灣已經是個成熟的專業領域。古蹟與歷史建築等類的物業管理,在專業度成熟的狀態下,應該逐漸引入物業管理的概念。換句話說,唯有將歷史建築視為物業的一種,透過建築修護、歷史保存、特殊物業管理的專業協助,結合使用者的需求,才會讓歷史建築指定具有文化與經濟雙贏的局面,給予歷史建築新生命與歷史延續的機制。